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Experten-Interview: Dachverpachtung – was ist steuerlich zu beachten?

Welche Steuern fallen an, wenn Sie Ihre gewerbliche Dachfläche (Gewerbedach) verpachten und darauf eine Photovoltaik-Anlage errichtet wird? Wie müssen Sie Ihre Pachteinnahmen versteuern und was ist dabei zu beachten? Diese und andere Fragen beantwortet hier der Experte für Photovoltaik-Dachverpachtung, Diplom-Finanzwirt und Steuerberater Rüdiger Quermann, der seine Kanzlei in Herdecke führt.

Rüdiger Quermann, was muss ein Landwirt, Gewerbetreibender oder Industrieunternehmer steuerlich beachten, der seine gewerblichen Dachflächen an Investoren oder Projektentwickler verpachten möchte, die auf Photovoltaik spezialisiert sind?

Rüdiger Quermann: Es gilt, dass der Dachverpächter das versteuern muss, was er fürs Verpachten seines Gewerbedaches bekommt. Grundsätzlich kämen für die Verpachtung drei Vergütungsmodelle in Frage. Der Verpächter könnte die Pacht in Form

  • einer einmaligen Pachtzahlung,

  • einer jährlichen Pachtzahlung

  • oder in Form einer kostenlosen beziehungsweise kostenreduzierten Dachsanierung

einnehmen. Aus steuerlicher Sicht lassen sich das erste und das dritte Vergütungsmodell zusammenfassen: Beide entsprechen einer einmaligen Vergütung, wobei die kostenreduzierte beziehungsweise kostenlose Dachsanierung einer Dienst-/Sachleistung gleichkommt, also einem sogenannten geldwerten Vorteil, da bei dieser Vergütung kein Geld ausgezahlt wird.

Bei der Einmalpacht hat der Verpächter die ihm einmalig gezahlte Pachtzahlung zu versteuern. Bei der jährlichen Pacht versteuert er jedes Jahr die jeweils eingenommene Pacht – und zwar über die Laufzeit des zwischen ihm und dem Dachpächter vereinbarten Pachtvertrags.

Da der Dachverpächter, sei er nun Landwirt, Gewerbetreibender oder Industrieunternehmer, bereits einen landwirtschaftlichen, gewerblichen oder industriellen Betrieb führt und seine betrieblichen Aktivitäten ordnungsgemäß versteuert, ändert sich mit der Pachteinnahme im Grunde nur eine Zahl –

  • entweder in der Bilanzierung

  • oder in der Einnahmen-Überschuss-Rechnung.

Wichtig dazu: Bei der Bilanzierung ist eine einmalig zugeflossene Pachtzahlung über die vertragliche Laufzeit zu verteilen. Sie wird „abgegrenzt“. Die Einnahme ist also nicht sofort im Zuflussjahr zu versteuern.

Welche Steuern müssen bei der Dachverpachtung gezahlt werden?

Die Pachteinnahmen sind steuerwirksam bei der

  • Umsatzsteuer,

  • Ertragsteuer in Form der Einkommen- oder Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer.

Bei der Ertragssteuer ist es relevant, wie der Betrieb aufgestellt und bislang steuerlich behandelt wird. In Frage kommen hier die Einkommenssteuer (bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften) und die Kapitalsteuer (bei Körperschaften). Die Gewerbesteuer zahlen unter den weiteren Voraussetzungen Betriebe aller Rechtsformen.

Welche Steuerpapiere sind zu erbringen?

Die Dachverpachtung spiegelt sich nur in einer veränderten Zahl in den üblichen Steuerpapieren des Betriebs, den der Dachverpächter führt, wider. Der Betrieb macht Umsätze und Gewinne. Die Pachteinnahmen erhöhen diese. Nicht mehr und nicht weniger. Das ist aus meiner Sicht als Steuerexperte ganz unkritisch.

Die Verpachtung wird als betrieblicher Vorgang dokumentiert und fließt in den steuerlichen Vorgang ein. Sie erhöht die zu besteuernden Umsätze und Gewinne.

Wie stabil sind die oben behandelten steuerlichen Grundlagen? Muss der Dachverpächter mit sich heute schon andeutenden Veränderungen rechnen?

Nein, Änderungen stehen meines Wissens nicht an. Das Steuerrecht ist mehr als stabil aufgestellt: die Dachverpachtung als eine Form der Verpachtung ist ein – zumindest steuerlich betrachtet – ruhiges Gewässer.

Haben Sie abschließend noch einen wichtigen Tipp für uns?

Mein Tipp zum Thema Dachverpachtung ist recht praktischer Natur und betrifft das Vergütungsmodell Dachsanierung:

Hier empfehle ich dem Dachverpächter, zur Wertfindung der Bemessungsgrundlage für die Sanierung einen eigenen, unabhängigen Experten hinzuzuziehen. Mitunter ist es auch sinnvoll, die Ausführung der Sanierung selbst in der Hand zu behalten und anschließend dem Pächter die Rechnungen vorzulegen. Das spart dem Verpächter nicht nur im Falle eines Zerwürfnisses mit dem Pächter gegebenenfalls Ärger um die Wertfindung der Einnahme in Form der Dachsanierung.

Vielen Dank, Rüdiger Quermann, dass Sie uns heute Rede und Antwort standen!

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